必一体育:跑步离场！上海楼市难了！

　　近日，21世纪经济报道发表了一篇针对上海楼市的报道文章《成交低迷：上海楼市刚需客去哪儿了？》，这篇文章介绍了当下上海楼市的现状，尤其是披露了一些关键数据。

　　今年年中时，易居研究院披露，6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套，挂牌量位居全国第三，仅次于重庆的22万套，成都的20万套。

　　同时，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

　　刚刚过去的两个月，上海新房、二手房数据低位徘徊，市场活跃度不振，观望氛围渐浓。综合第三方机构数据显示，10月，上海新房成交约65.59万平方米，二手房成交约1.32万套。11月新房成交面积持续下跌，成交约60.27万平方米，二手房则成交约1.41万套。

　　11月的上海楼市，二手房成交环比虽然有轻微上涨，但仍在1.5万套/月的枯荣线之下；新房市场成交量甚至不如今年7、8月份淡季。

　　本号在之前分析上海楼市的文章中说过，像北京、上海这样的城市，转向背后，虽然有购买力下降因素，但更重要的是预期缺失。

　　按理说，在认房认贷取消之前，在上海有购房需求的人，可能还有首付过大压力，毕竟取消之前，一旦有记录，哪怕这个继续不是在上海，而是在其他城市，首付也得70%起步。

　　但9月份北上广深均取消了认房认贷，开启了认房不认贷，大大降低了首付压力，相当于给楼市增加了杠杆。

　　对于上海、北京这样的城市，很难从供需角度来分析。毕竟上海是全国的上海，北京是全国的北京。两座城市都是富豪扎堆的城市，中产阶层也是一大批，当然底层工薪阶层更多。

　　但京沪是世界级城市，是中国参与世界城市竞争的代表，这类城市的房子，从来就不是为普通人所准备的。

　　所以，能够影响这类城市成交量与房价涨跌的，只有信心和预期，从来不是购买力，这样的城市从不缺购买力。

　　说直白点，影响杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津、重庆等城市成交量的因素，既有信心与预期缺失，也有购买力。

　　从拉动经济三驾马车情况来看，消费稳步复苏是重要力量。从国家统计局公布的前三季度三驾马车对经济拉动作用数据来看：

　　消费方面：三季度对经济增长贡献最大的是最终消费支出，贡献率达到94.8%，为有数据以来最高水平，拉动当季经济增长4.6个百分点。

　　投资方面：由于投资增速持续放缓，资本形成总额对经济增长的贡献率从二季度的32.8%降至22.3%，拉动GDP增长1.1个百分点；

　　出口方面：货物和服务净出口对经济增长的贡献率则是-17.1%，向下拉动GDP0.8个百分点。

　　四季度的好消息是，出口回正了。以人民币计价的进出口增速连续两个月正增长，出口则在11月份回正，增长了1.7%。

　　宏观大环境好不好，其实透过就可以看出来，炒的是预期和信心，而今年的大盘，多次围绕守卫3000点而战斗，目前上证指数再次跌破了3000点。

　　这样的环境下，投资客基本都金盆洗手，不敢再去投资。而刚需人群，除非特别着急的硬刚需，否则，基本都是能拖则拖。

　　每日经济新闻披露，上海二手房市场处于僵持的背景下，房东要促成交易，必定在价格上作更多让步，才会激起买家兴趣。此外，一旦有交易案例，成交价格低于小区平均价格，也会导致其他业主主动下调挂牌价格，否则没有性价比的房源是不会被关注的。

　　新房方面，21世纪经济报道的文章显示，最近上海第十二批房源已经亮相，不少楼盘有优惠折扣。楼市极端现象也偶有出现。10月，位于浦东新区的绿宝园四期成为今年上海市首个“零认购”楼盘。

　　可以说这一轮房价调整，泡沫巨大的顶流学区房首当其冲，上海如此，北京、深圳、广州、杭州、厦门等热点城市皆如此。

　　究其原因，除了市场大环境不好，信心与预期缺失外，最关键的因素，还是新生儿不断减少带来的需求不断减少所致。

　　随着新生儿人口跌破千万，去年的出生人数低于死亡人数，最终导致全国人口首次负增长，减少了85万人。

　　新生儿带来的冲击已经在幼儿园和小学显现，去年幼儿园人数历史性减少，小学的在校生、招生人数也出现历史性减少。

　　孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法形成闭环，价格焉能不下行。

　　目前上海的二手房库存量已经在20万套左右，还在不断增加。新房方面，截至目前，上海2023年共推出12批次新盘，合计315个项目、86368套新房源。而据诸葛找房2023年10月上海新房库存量为52353套，环比上升1.02%，环比呈现“六连增”；同比上升24.66%。

　　毕竟新生儿人口下降趋势没有改变，尤其是上海这种人口结构严重老龄化的城市，新生儿数量减少速度还在加快。